第1章：城市綜合體發展現狀及問題 16
1.1 城市綜合體定義與發展歷程 16
1.1.1 城市綜合體的定義 16
1城市綜合體定義 16
2城市綜合體特征 16
3城市綜合體分類 18
4城市綜合體價值 19
1.1.2 城市綜合體發展歷程 20
1早期雛形階段 21
2早期開發階段 21
3大規模孕育階段 22
4擴張元年分析 23
1.2 城市綜合體發展現狀分析 24
1.2.1 城市綜合體存量市場分析 24
1城市綜合體存量市場規模 24
2城市綜合體存量區域屬性 25
3已開業城市綜合體物業組合 26
1.2.2 城市綜合體增量市場分析 27
1城市綜合體增量市場規模 27
2城市綜合體增量市場預估 28
3城市綜合體增長特征分析 28
1.3 城市綜合體主要開發模式分析 30
1.3.1 商務驅動模式分析 30
1商務驅動型開發模式分析 31
2商務驅動模式典型案例分析 31
1.3.2 商業驅動模式分析 31
1商業驅動型開發模式分析 31
2商業驅動模式典型案例分析 31
1.3.3 住宅驅動模式分析 32
1住宅驅動型開發模式分析 32
2住宅驅動模式典型案例分析 32
1.3.4 文化驅動模式分析 32
1文化驅動型開發模式分析 32
2文化驅動模式典型案例分析 32
1.3.5 休閑旅游驅動模式分析 33
1休閑旅游驅動型開發模式分析 33
2休閑旅游驅動模式典型案例分析 33
1.3.6 ---驅動模式分析 33
1---驅動型開發模式分析 33
2---驅動模式典型案例分析 34
1.3.7 會展驅動模式分析 34
1會展驅動型開發模式分析 34
2會展驅動模式典型案例分析 34
1.3.8 復合驅動模式分析 34
1復合驅動型開發模式分析 34
2復合驅動模式典型案例分析 35
1.4 城市綜合體面臨的主要挑戰分析 36
1.4.1 宏觀配套缺失帶來的挑戰 36
1.4.2 ---環境制約帶來的挑戰 36
1.4.3 項目內涵缺失帶來的挑戰 36
第2章：城市綜合體發展環境分析 38
2.1 城市綜合體的經濟環境分析 38
2.1.1 行業與經濟發展相關性 38
2.1.2 近年gdp運行軌跡分析 39
2.1.3 固定資產投資變動軌跡 39
2.1.4 國家宏觀經濟發展預測 40
1gdp增長趨勢及貢獻率預測 40
2工業增加值及未來走勢預測 41
3固定資產未來投資走勢預測 42
2.1.5 國家宏觀經濟環境預警 43
2.2 城市綜合體的政策環境分析 44
2.2.1 房地產調控政策及其影響 44
2.2.2 信貸政策及其影響分析 45
2.2.3 稅收政策及其影響分析 45
2.2.4 土地政策及其影響分析 46
2.2.5 貨幣政策及其影響分析 47
2.2.6 規劃政策及其影響分析 48
2.2.7 產業政策及其影響分析 48
2.3 城市綜合體的社會環境分析 49
2.3.1 居民人均可支配收入分析 49
2.3.2 居民消費支出結構變化趨勢 50
2.3.3 國民對生活環境要求的變化 51
2.4 城市綜合體的技術環境分析 51
2.4.1 城市綜合體綠色建筑技術創新 51
2.4.2 城市綜合體產品銷售技術創新 52
2.4.3 城市綜合體建筑設計技術創新 52
第3章：城市綜合體發展主要影響因素 53
3.1 城市綜合體發展外部影響因素 53
3.1.1 城市化水平對城市綜合體的影響 53
1行業與城市化進程相關性分析 53
2近十年來我國城市化進程分析 53
3未來國家城市化進程規劃分析 55
3.1.2 消費結構升級對城市綜合體的影響 55
3.1.3 產業結構調整對城市綜合體的影響 56
3.1.4 人口因素對城市綜合體的影響 57
1人口總量對城市綜合體總量的影響 57
2人口分布對城市綜合體布局的影響 57
3人口結構對綜合體商業業態的影響 58
3.2 城市綜合體發展內部影響因素 58
3.2.1 城市綜合體行業在社會經濟中的地位分析 58
3.2.2 城市綜合體行業發展特性分析 59
3.2.3 城市綜合體行業規模結構分析 60
3.2.4 城市綜合體行業數量結構分析 62
3.2.5 城市綜合體行業市場結構分析 63
3.2.6 城市綜合體行業組織結構分析 64
3.3 城市綜合體主要發展動力評估分析 64
第4章：城市綜合體投資價值分析模型 66
4.1 商圈等級和規模的影響分析 66
4.1.1 商圈理論及其作用分析 66
1零售引力規律分析 67
2商圈飽和度的分析 67
4.1.2 商圈等級及規模的影響 68
4.2 投資價值模型基本假設分析 68
4.2.1 隱藏的前提條件分析 68
4.2.2 直接的前提條件分析 68
4.2.3 模型的約束條件分析 69
4.3 投資價值模型的構建研究 69
4.3.1 銷售價值定位模型的構建 69
4.3.2 單一業態的價值區間分析 70
4.3.3 整體價值佳規模及佳區間的計算 71
4.4 投資價值綜合分析體系 71
4.4.1 城市綜合體投資模型指標設計的原則 71
4.4.2 城市綜合體投資模型指標體系的建立 72
4.4.3 城市綜合體投資評價模型的建立 72
4.5 徐州世茂廣場投資價值分析 75
4.5.1 徐州世茂廣場項目發展現狀分析 75
4.5.2 徐州世茂廣場項目發展背景分析 75
1世茂廣場項目產品分析 75
2世茂廣場項目區位分析 76
3世茂廣場項目商圈分析 77
4世茂廣場項目消費能力分析 78
5世茂廣場項目投資價值評價 80
4.6 城市綜合體投資決策影響因素 82
4.6.1 項目決策的柔性因素分析 82
4.6.2 項目投資的不可逆性分析 82
4.6.3 項目的不確定性因素分析 82
1項目不確定性因素分析 82
2項目不確定性因素來源 83
1市場供求因素分析 83
2城市規劃因素分析 83
3政策影響因素分析 83
4經營管理能力的影響分析 84
第5章：城市綜合體投資風險及機會分析模型 85
5.1 城市綜合體行業投資風險識別 85
5.1.1 城市綜合體開發投資各階段風險 85
1城市綜合體開發各階段風險識別 85
2城市綜合體投資風險特征分析 91
1投資風險具有復雜多樣性特征 91
2投資風險具有階段性特征 91
3投資風險具有不均衡性特征 92
4投資風險具有可測可控性特征 92
3城市綜合體項目主要投資風險 92
1---風險分析 93
2供需失衡風險分析 93
3模式缺失風險分析 94
4項目運營風險分析 94
5.1.2 城市綜合體風險預估模式設計 95
1風險預估與評價流程 95
2風險預估的數學模型 95
1風險預估方案的計算基礎 95
2風險預估方案的計算架構 97
3風險預估的模型架構設計 97
3風險預估的cprs模型 98
1cprs模型的給分設計需求 98
2cprs模型的給分標度設計 99
3標度評分方案的應用分析 99
---險預估的風險因素指標基準 100
5風險對策的常見措施分析 106
6cprs結果在風險對策的應用 108
5.2 城市綜合體城市投資機會分析 109
5.2.1 城市消費指標分析 109
1社會消費品零售額分析 109
2城市消費水平系數分析 110
5.2.2 城市存量指標分析 110
1主要城市存量指標分析 111
2消費水平存量系數分析 111
5.2.3 城市增量指標分析 112
1城市增量指標分析 112
2增量指標應用分析 112
5.2.4 “現狀飽和指數”分析 113
1零售飽和指數irs分析 113
2多業態飽和指數分析 114
5.2.5 “千人擁有商場面積” 115
1“千人擁有商場面積”的含義 115
2“千人擁有商場面積”評估依據分析 116
3“千人擁有商場面積”與城市規劃分析 118
5.2.6 “逐級消費”的市場理論 119
1“逐級消費”基本內容 119
2“逐級消費”市場背景分析 120
3“逐級消費”指導價值與意義 120
第6章：城市綜合體區域市場投資機會分析 121
6.1 一線城市投資機會分析 121
6.1.1 北京城市綜合體投資機會分析 121
1城市建設與發展規劃分析 121
2城市消費能力及潛力分析 122
3城市綜合體體量規模分析 123
4區位特征與軌道交通分析 125
5城市綜合體物業組合分析 126
6城市綜合體增量市場分析 127
7城市綜合體市場需求分析 128
8城市綜合體投資機會分析 130
6.1.2 上海城市綜合體投資機會分析 130
1城市建設與發展規劃分析 130
2城市消費能力及潛力分析 130
3城市綜合體體量規模分析 131
4區位特征與軌道交通分析 133
5城市綜合體物業組合分析 134
6城市綜合體增量市場分析 135
7城市綜合體市場需求分析 136
8城市綜合體投資機會分析 136
6.1.3 廣州城市綜合體投資機會分析 137
1城市建設與發展規劃分析 137
2城市消費能力及潛力分析 138
3城市綜合體體量規模分析 139
4區位特征與軌道交通分析 141
5城市綜合體物業組合分析 142
6城市綜合體增量市場分析 143
7城市綜合體市場需求分析 143
8城市綜合體投資機會分析 144
6.1.4 深圳城市綜合體投資機會分析 144
1城市建設與發展規劃分析 144
2城市消費能力及潛力分析 145
3城市綜合體體量規模分析 146
4區位特征與軌道交通分析 147
5城市綜合體物業組合分析 148
6城市綜合體增量市場分析 149
7城市綜合體市場需求分析 150
8城市綜合體投資機會分析 150
6.2 二線城市投資機會分析 151
6.2.1 成都城市綜合體投資機會分析 151
1城市建設與發展規劃分析 151
2城市消費能力及潛力分析 151
3城市綜合體體量規模分析 152
4區位特征與軌道交通分析 154
5城市綜合體物業組合分析 156
6城市綜合體增量市場分析 157
7城市綜合體市場需求分析 157
8城市綜合體投資機會分析 158
6.2.2 沈陽城市綜合體投資機會分析 158
1城市建設與發展規劃分析 158
2城市消費能力及潛力分析 159
3城市綜合體體量規模分析 160
4區位特征與軌道交通分析 162
5城市綜合體物業組合分析 163
6城市綜合體增量市場分析 164
7城市綜合體市場需求分析 164
8城市綜合體投資機會分析 165
……另有5個城市分析。
6.3 三線城市投資機會分析 197
6.3.1 常州城市綜合體投資機會分析 197
1城市建設與發展規劃分析 198
2城市消費能力及潛力分析 199
3城市綜合體體量規模分析 200
4區位特征與軌道交通分析 201
5城市綜合體物業組合分析 201
6城市綜合體增量市場分析 201
7城市綜合體市場需求分析 201
8城市綜合體投資機會分析 201
6.3.2 宜昌城市綜合體投資機會分析 202
1城市建設與發展規劃分析 202
2城市消費能力及潛力分析 203
3城市綜合體體量規模分析 204
4區位特征與軌道交通分析 205
5城市綜合體物業組合分析 205
6城市綜合體增量市場分析 205
7城市綜合體市場需求分析 206
8城市綜合體投資機會分析 206
6.3.3 紹興城市綜合體投資機會分析 206
1城市建設與發展規劃分析 206
2城市消費能力及潛力分析 207
3城市綜合體體量規模分析 208
4區位特征與軌道交通分析 208
5城市綜合體物業組合分析 208
6城市綜合體增量市場分析 208
7城市綜合體市場需求分析 209
8城市綜合體投資機會分析 209
第7章：城市綜合體投資企業經驗借鑒 210
7.1 萬達集團城市綜合體經營策略借鑒 210
7.1.1 企業主要發展概況 210
7.1.2 企業經營能力分析 214
7.1.3 企業產品線布局分析 215
7.1.4 企業城市綜合體項目建設狀況 216
7.1.5 企業城市綜合體經營策略分析 217
7.1.6 企業城市綜合體代表項目分析 218
7.1.7 企業經營狀況優劣勢分析 221
7.1.8 企業發展動向分析 221
7.2 凱德置地城市綜合體經營策略借鑒 223
7.2.1 企業主要發展概況 223
7.2.2 企業經營能力分析 224
7.2.3 企業產品線布局分析 225
7.2.4 企業城市綜合體項目建設狀況 225
7.2.5 企業城市綜合體經營策略分析 226
7.2.6 企業城市綜合體代表項目分析 227
7.2.7 企業經營狀況優劣勢分析 227
7.2.8 企業發展動向分析 228
7.3 恒隆地產城市綜合體經營策略借鑒 228
7.3.1 企業主要發展概況 228
7.3.2 企業經營能力分析 230
1企業主要指標分析 230
2企業盈利能力分析 230
3企業運營能力分析 231
4企業償債能力分析 231
5企業發展能力分析 232
7.3.3 企業產品線布局分析 232
7.3.4 企業城市綜合體項目建設狀況 233
7.3.5 企業城市綜合體經營策略分析 234
7.3.6 企業城市綜合體代表項目分析 236
7.3.7 企業經營狀況優劣勢分析 237
7.3.8 企業發展動向分析 237
……另有11家企業分析。
第8章：城市綜合體發展前景及趨勢預測 327
8.1 城市綜合體發展前景預判 327
8.1.1 城市綜合體行業的生命周期 327
8.1.2 城市綜合體行業的發展前景 327
8.2 城市綜合體發展趨勢預測 328
8.2.1 一二線城市綜合體發展趨勢 328
8.2.2 三四線城市綜合體發展趨勢 330
8.2.3 開發商城市綜合體戰略布局趨勢 330
8.2.4 海外資本城市綜合體布局趨勢 330
8.2.5 城市綜合體---方式發展趨勢 331
8.3 城市綜合體發展對策建議 332
8.3.1 從---角度，推進城市綜合體投資開發 332
1強化規劃，促進城市綜合體有序推進 332
2強化招商，切實提高城市綜合體開發品質 332
3強化服務，為城市綜合體開發提供有力保障 332
4強化政策，增強對城市綜合體開發的扶持力度 333
5強化管理，促進城市綜合體良好運營規劃 333
8.3.2 從開發主體角度，推進城市綜合體投資開發 333
1價值鏈管理的系統思維進行決策 333
2項目開發中強調邊界管理和變革 333
3確保項目的開發速度與成功--- 334
4確保項目的開發速度與建筑質量 334
5營銷領域建立客戶管理思維 335

圖表目錄
圖表1：城市綜合體的六大特征 24
圖表2：城市綜合體按項目所處城市級別分類 25
圖表3：城市綜合體按項目所處地段分類 25
圖表4：城市綜合體按項目核心物業分類 25
圖表5：城市綜合體按項目開發驅動模式分類 26
圖表6：中國城市綜合體發展歷程 27
圖表7：2023年底全國重點城市的城市綜合體存量分布(單位：萬平方米) 31
圖表8：2023年底全國18個重點城市的城市綜合體具體存量(單位：萬平方米，個) 31
圖表9：2023年底全國20個重點城市的城市綜合體存量區域屬性(按面積)(單位：%) 32
圖表10：2023年底軌道交通相對發達城市的城市綜合體存量區域屬性與軌道交通情況(按數量)(單位：%) 33
圖表11：2023年底全國20個重點城市的城市綜合體區域屬性與物業組合(單位：%) 33
圖表12：2019-2023年全國20個重點城市的城市綜合體面積增長及預測情況(單位：萬平方米) 34
圖表13：2019-2023年全國20個重點城市的城市綜合體數量增長及預測情況(單位：個) 34
圖表14：2019-2023年全國20個重點城市的城市綜合體增量預估(單位：萬平方米) 35
圖表15：2019-2023年20個重點城市的城市綜合體增量區域屬性(按面積)(單位：萬平方米) 36
圖表16：2019-2023年20個重點城市的城市綜合體增量區域屬性與軌道交通情況(按數量)(單位：%) 36
圖表17：2019-2023年20個重點城市的城市綜合體增量區域屬性與物業組合(單位：%) 36
圖表18：城市綜合體的開發模式類型 37
圖表19：2019-2023年中國房地產開發投資對gdp的貢獻率(單位： %) 45
圖表20：2019-2023年中國商業地產開發投資對gdp的貢獻率(單位： %) 45
圖表21：2019-2023年中國國內生產總值增長速度(單位：萬億元，%) 46
圖表22：2019-2023年中國固定資產投資額及同比增長情況(單位：萬億元，%) 47
圖表23：2019-2023年中國gdp同比增速走勢及預測(單位：%) 48
圖表24：2019-2023年中國規模以上工業增加值增速走勢(單位：%) 49
圖表25：2019-2023年我國房地產調控政策一覽表 51
圖表26：2019-2023年我國主要房地產行業稅收政策 52
圖表27：2019-2023年我國主要相關土地政策 53
圖表28：2019-2023年我國城鎮居民人均可支配收入(單位：元，%) 56
圖表30：2019-2023年我國城鎮居民恩格爾系數變化趨勢(單位：%) 57
圖表30：2019-2023年我國城鎮化進程趨勢(單位：%) 60
圖表31：2023年我國正處于城市化進程加速階段(單位：%) 61
圖表32：2018和2030年我國城鎮化率預測(單位：%) 62
圖表33：2019-2023年我國城鎮居民消費性支出復合增速(單位：%) 62
圖表34：我國人均可支配收入與商業面積對應關系(單位：元，平方米) 64
圖表35：人口規模與商業網點配置對應關系表 65
圖表36：2019-2023年我國房地產開發投資在gdp中的占比(單位：%) 66
圖表37：我國城市綜合體開發企業分布 68
圖表38：我國城市綜合體開發企業規模結構 68
圖表39：2023年底我國20個重點城市的城市綜合體數量結構(按城市)(單位：個，%) 69
圖表40：2023年底我國城市綜合體開發企業數量結構 70
圖表41：我國城市綜合體行業主要發展動力評估 71
圖表42：商圈的劃定示意圖 73
圖表43：城市綜合體項目價值評估指標體系 80
圖表44：徐州世茂廣場示意圖 82
圖表45：徐州世茂廣場區位圖 83
圖表46：徐州地區商圈示意圖 84
圖表47：2019-2023年徐州市gdp及同比增速(單位：億元，%) 85
圖表48：2019-2023年徐州市城鎮人居可支配收入及同比增速(單位：元，%) 86
圖表49：2019-2023年徐州市旅游收入及人數(單位：億元，萬人次) 86
圖表50：徐州世茂廣場的評價結果 87
圖表51：徐州世茂廣場各指標權重及隸屬度 87
圖表52：城市綜合體立項決策階段風險分析表 92
圖表53：城市綜合體土地獲取階段風險分析表 93
圖表54：城市綜合體規劃設計階段風險分析表 94
圖表55：城市綜合體建設施工階段風險分析表 95
圖表56：城市綜合體招商運營階段階段風險分析表 97
圖表57：我國城市綜合體開發各---方式的適用性 100
圖表58：我國城市綜合體開發模式 101
圖表59：風險預估與評價流程 102
圖表60：某項目的風險因素“公眾對項目進行抵抗或負面干預的可能性”估計情況 103
圖表61：某項目的風險因素“公眾對項目進行抵抗或負面干預的可能性”風險值計算結果 103
圖表62：風險預估方案的cprs模型 104
圖表63：cprs的-8至8標度定義 106
圖表64：宏觀環境所產生的影響風險因素(c1)指標基準 108
圖表65：市場環境所產生的影響風險因素(c2)指標基準 109
圖表66：地理環境所產生的影響風險因素(c3)指標基準 110
圖表67：項目內在情況所產生的影響風險因素(c4)指標基準 111
圖表68：項目建設技術所產生的影響風險因素(c5)指標基準 112
圖表69：城市綜合指標類別表 116
圖表70：“千人擁有商場面積”指標解析表 123
圖表71：“千人擁有商場面積”“基礎值”簡表(單位：萬人，萬平方米，平方米) 124
圖表72：“逐級消費”市場結構圖 126
圖表73：2019-2023年北京市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%) 130
圖表74：2019-2023年北京市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 130
圖表75：2023年底北京城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米) 130
圖表76：2023年底北京市城市綜合體項目分布圖 130
圖表77：2023年底北京市城市綜合體項目列表(單位：萬平方米) 131
圖表78：2023年底北京已開業城市綜合體特征(單位：%) 132
圖表79：2023年底北京未開業城市綜合體特征(單位：%) 133
圖表80：2023年底北京已開業綜合體物業組合(單位：%) 133
圖表81：2023年底北京未開業城市綜合體物業組合(單位：%) 134
圖表82：2019-2023年北京城市綜合體體量走勢及預測(單位：萬平方米) 134
圖表83：2023年底北京市在建或擬建城市綜合體主要地區分布(單位：萬平方米) 135
圖表84：2019-2023年上海市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%) 137
圖表85：2019-2023年上海市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 137
圖表86：2023年底上海城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米) 138
圖表87：2023年底上海市城市綜合體項目分布圖 138
圖表88：2023年底上海市城市綜合體項目列表 139
圖表89：2023年底上海已開業城市綜合體特征(單位：%) 140
圖表90：2023年底上海未開業城市綜合體特征(單位：%) 141
圖表91：2023年底上海已開業綜合體物業組合(單位：%) 141
圖表92：2023年底上海未開業城市綜合體物業組合(單位：%) 142
圖表93：2019-2023年上海城市綜合體體量走勢及預測(單位：萬平方米) 142
圖表94：2023年底上海市在建或擬建城市綜合體主要地區分布(單位：萬平方米) 143
圖表95：廣州市市域城鎮體系規劃 144
圖表96：2019-2023年廣州市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%) 145
圖表97：2019-2023年廣州市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 146
圖表98：2023年底廣州城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米) 146
圖表99：2023年底廣州市城市綜合體項目分布圖 147
圖表100：2023年底廣州市城市綜合體項目列表 147
圖表101：2023年底廣州已開業城市綜合體特征(單位：%) 148
圖表102：2023年底廣州未開業城市綜合體特征(單位：%) 148
圖表103：2023年底廣州已開業綜合體物業組合(單位：%) 149
圖表104：2023年底廣州未開業城市綜合體物業組合(單位：%) 149
圖表105：2019-2023年廣州城市綜合體體量走勢及預測(單位：萬平方米) 150
圖表106：2023年底廣州市在建或擬建城市綜合體主要地區分布(單位：萬平方米) 150
圖表107：2019-2023年深圳市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%) 152
圖表108：2019-2023年深圳市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 152
圖表109：2023年底深圳城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米) 153
圖表110：深圳市城市綜合體項目分布圖 153
圖表111：2023年底深圳市城市綜合體項目列表 154
圖表112：2023年底深圳已開業城市綜合體特征(單位：%) 155
圖表113：2023年底深圳未開業城市綜合體特征(單位：%) 155
圖表114：2023年底深圳已開業綜合體物業組合(單位：%) 156
圖表115：2023年底深圳未開業城市綜合體物業組合(單位：%) 156
圖表116：2019-2023年深圳城市綜合體體量走勢及預測(單位：萬平方米) 156
圖表117：2023年底深圳市在建或擬建城市綜合體主要地區分布(單位：萬平方米) 157
圖表118：2019-2023年成都市社會消費品零售總額及同比增速(億元，%) 159
圖表119：2019-2023年成都市城鎮居民人均可支配收入及同比增速(元，%) 159
圖表120：2023年底成都城市綜合體體量主要地區分布(單位：萬平方米) 160
……另有圖表。