第一篇 發展現狀篇 31

第一章 中國商業地產行業相關概述 31

第一節 商業地產的相關概述 31

一、商業地產的定義 31

二、商業地產的分類 31

三、商業地產的模式 32

第二節 2022年中國宏觀經濟環境分析 32

一、中國gdp增長情況分析 32

二、工業經濟發展形勢分析 33

三、社會固定資產投資分析 34

四、全社會消費品零售總額 35

五、城鄉居民收入增長分析 36

六、居民消費價格變化分析 37

七、對外貿易發展形勢分析 38

第三節 中國社會環境分析 39

一、人口環境分析 39

二、中國城鎮化率 40

第四節 商業地產業政策環境分析 40

一、房地產土地政策分析 40

二、房地產調控助推商業地產 47

三、商業地產主要政策法規 48

四、商業地產區域政策分析 49

（一）北京商業地產發展政策 49

（二）上海商業地產發展政策 49

（三）深圳存量商業地產新規 50

（四）廣州商業地產發展政策 51

（五）其他地區商業地產政策 51

第五節 商業用地供應情況及價格分析 52

一、商業用地指數趨勢分析 52

二、商業用地供應規模分析 53

三、商業用地市場價格分析 54

第二章 中國商業地產行業發展分析 57

第一節 房地產發展現狀分析 57

一、房地產開發景氣指數 57

二、房地產開發投資分析 57

三、房地產施、竣工面積分析 58

四、房地產銷售面積及金額分析 59

五、房地產開發到位資金情況 61

六、房地產市場價格走勢分析 61

七、商業地產行業存在的問題 63

第二節 商業地產行業投資背景 65

一、商業地產行業發展歷程 65

二、商業地產行業驅動因素 65

三、商業地產發展的必然性 67

第三節 商業地產行業發展分析 68

一、商業地產市場現狀分析 68

二、商業地產指數趨勢分析 70

三、商業地產發展特點分析 71

四、商業地產進入調控視野 72

五、商業地產市場熱點分析 72

六、商業地產市場形勢分析 75

七、商業地產發展方向分析 75

八、社會零售對商業地產影響 79

第四節 商業地產行業運營分析 79

一、商業地產開發投資額分析 79

二、商業地產銷售面積分析 80

三、商業地產的銷售額分析 81

四、商業地產銷售價格分析 81

五、商業地產價格影響因素 83

第五節 商業地產行業競爭格局 85

一、房地產企業競爭格局分析 85

（一）房地產開發企業排名 85

（二）房地產品牌企業競爭 87

二、商業地產市場競爭態勢分析 90

三、商業地產市場競爭全面升級 92

四、各大城市商業地產競爭態勢 93

五、商業地產五大發展趨勢分析 98

六、商業地產的全渠道模式分析 101

第六節 商業地產經營策略分析 101

一、零散銷售、統一經營 101

二、零散銷售、各自經營 102

三、整體出售、整體經營 102

四、整體出租、整體經營 102

五、零散出租、各自經營 103

第三章 中國商業地產行業盈利模式分析 104

第一節 國外商業地產企業盈利模式分析 104

一、美國商業地產企業盈利模式分析 104

（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 104

（二）商業地產企業盈利模式特點分析 105

二、新加坡商業地產企業盈利模式分析 106

（一）商業地產企業盈利模式發展歷程 106

（二）商業地產企業盈利模式特點分析 108

第二節 商業地產企業開發銷售盈利模式 108

一、商業地產企業散售盈利模式 108

（一）散售模式類型分析 108

（二）散售模式適用物業 110

（三）散售模式的優劣勢 110

二、商業地產企業整售盈利模式 111

（一）整售模式操作方式 111

（二）整售模式主要特點 111

（三）整售模式適用物業 112

（四）整售模式的優劣勢 112

第三節 商業地產企業持有經營盈利模式 113

一、完全自營模式分析 113

（一）完全自營模式資源要求 113

（二）完全自營模式優劣勢分析 114

二、自營+經營貸模式分析 114

（一）模式操作方式 114

（二）模式資源要求 115

（三）模式優劣勢分析 115

三、資本運作模式分析 116

（一）資本運作模式操作方式 116

（二）資本運作模式優劣勢分析 117

第四節 商業地產企業混合運作盈利模式 117

一、混合運作模式操作方式分析 117

二、混合運作模式主要特點分析 117

三、混合運作適用物業類型分析 118

四、混合運作模式優劣勢分析 118

第五節 主要商業地產盈利模式對比分析 118

第四章 中國商業地產項目營銷管理分析 120

第一節 商業地產項目商業規劃 120

一、商業經營規劃的布局順序 120

二、商業經營規劃的整體利益 120

三、商業規劃的黃金分割定律 122

四、配套設施的作用與投入 123

五、商鋪格局規劃分析 124

第二節 商業地產項目經濟測算 126

一、商業地產項目經濟測算 126

二、商業地產項目定價方式 127

三、商業地產項目經濟效益 128

第三節 商業地產目標市場選擇 130

一、目標市場的選擇策略 130

（一）集中化進入策略 130

（二）商品專業化策略 130

（三）市場專業化策略 130

（四）選擇性進入策略 130

（五）市場全覆蓋策略 131

二、項目開發商圈分析法 131

三、商業地產項目客戶定位 137

（一）商圈范圍界定 137

（二）消費者定位 137

（三）商家定位 138

（四）投資者定位 138

四、商業地產項目業態定位 138

（一）業態分類與特點 138

（二）項目的業態定位 141

（三）業態的合理構成 142

五、商業地產項目條件判斷 143

第四節 商業地產項目營銷推廣 146

一、商業地產消費者行為調查 146

二、銷售與經營的平衡分析 147

三、商業物業商鋪營銷特性 147

四、商業項目營銷推廣流程 149

五、商業物業常用銷售方式 152

第五節 商業地產項目招商實施 154

一、商業地產項目招商特點 154

二、商業地產項目招商對象 154

三、商業地產項目招商流程 156

四、商業地產招商現存問題 156

五、商業地產項目招商策略 158

（一）項目招商通用策略 158

（二）購物中心招商策略 162

（三）寫字樓的招商策略 165

（四）商業街的招商策略 170

（五）餐飲品牌招商策略 171

第六節 商業地產項目開業策略 173

第二篇 細分市場篇 176

第五章 中國寫字樓市場開發投資分析 176

第一節 寫字樓市場開發研究 176

一、寫字樓投資開發特性 176

二、寫字樓投資開發背景 177

三、寫字樓投資開發條件 178

四、寫字樓項目投資開發 179

（一）寫字樓投資策略 179

（二）寫字樓市場調查 180

（三）寫字樓產品定位 180

（四）寫字樓市場需求 181

（五）寫字樓市場供給 182

五、寫字樓開發趨勢預測 184

第二節 寫字樓市場競爭現狀 184

一、寫字樓發展歷程分析 184

二、寫字樓錯位競爭分析 185

三、甲級寫字樓競爭分析 186

四、節能環保成新競爭點 188

五、寫字樓發展特點分析 189

第三節 寫字樓市場運營狀況分析 193

一、寫字樓投資情況分析 193

二、寫字樓市場建設規模 194

三、寫字樓市場銷售情況 195

四、寫字樓市場價格情況 196

五、寫字樓投資收益分析 197

（一）寫字樓盈利模式 197

（二）寫字樓投資成本 201

（三）寫字樓投資回報率 202

第四節 寫字樓市場投資前景 203

一、寫字樓投資前景分析 203

二、寫字樓投資潛力分析 204

（一）大城市投資潛力 204

（二）中城市投資潛力 205

（三）小城市投資潛力 205

三、寫字樓發展前景分析 206

（一）寫字樓區域發展潛力 206

（二）郊區寫字樓發展前景 206

（三）總部辦公樓投資機會 207

四、寫字樓發展趨勢分析 209

第六章 中國商鋪地產開發投資分析 211

第一節 商鋪市場發展概況 211

一、商鋪地產開發背景 211

二、商鋪地產經營特點 211

三、商鋪市場存在問題 213

四、商鋪投資考慮因素 213

五、商鋪地產投資技巧 214

六、商鋪市場發展趨勢 217

第二節 商鋪地產投資概況分析 217

一、我國商業街主要類型 217

二、商業街發展特點分析 219

三、商業街存在問題分析 220

四、商業街主要表現形態 222

五、商業街投資收益分析 223

（一）商業街投資成本構成 223

（二）商業街投資回報率 223

（三）商業街盈利模式分析 224

（四）商業街運作成功策略 225

六、零售地產運行情況分析 228

七、零售地產市場趨勢分析 228

第三節 商鋪投資風險與對策分析 230

一、投資商鋪風險及對策分析 230

二、產權式商鋪投資風險分析 231

（一）產權式商鋪投資優勢 231

（二）產權式商鋪法律風險 232

（三）產權式商鋪投資風險 234

三、七類商鋪的投資回收形態 235

四、七類商鋪的投資策略分析 237

第七章 中國購物中心開發投資分析 241

第一節 大型購物中心開發流程分析 241

一、購物中心調研與論證 242

二、購物中心立項與決策 242

三、購物中心選址與選型 242

四、購物中心規劃與設計 243

五、購物中心融資與招商 245

第二節 購物中心投資建設情況 245

一、購物中心發展階段分析 245

二、購物中心開發投資情況 246

三、購物中心數量增長分析 248

四、購物中心體量變化趨勢 249

五、購物中心商鋪數量分析 250

第三節 購物中心發展分布情況 250

一、購物中心分布及城市競爭力 250

（一）購物中心區域分布情況 250

（二）購物中心分布特點分析 251

（三）購物中心各城市競爭力 252

二、重點城市購物中心分布特征 254

（一）上海購物中心分布特征 254

（二）成都購物中心分布特征 255

（三）鄭州購物中心分布特征 256

（四）南寧購物中心分布特征 257

三、三四線購物中心發展現狀 258

（一）三四線購物中心發展優勢 258

（二）三四線購物中心供應格局 260

（三）三四線購物中心開發模式 261

（四）三四線mall短培育周期 262

第四節 購物中心的發展方向分析 263

一、購物中心功能定位 263

二、購物中心運營因素 264

（一）消費者認為的運營因素 264

（二）商戶認為的運營因素 265

（三）開發商認為的運營因素 266

三、購物中心拓展方向 267

四、購物中心未來的格局 268

五、網絡購物與商場購物 270

六、購物中心零售業交易 271

七、中國購物中心發展趨勢 272

八、中國購物中心前十企業 274

第五節 購物中心投資收益分析 274

一、購物中心盈利模式選擇 274

二、購物中心投資成本構成 275

三、購物中心業態租金分析 278

四、購物中心的投資回報率 279

第六節 購物中心市場投資前景 281

一、購物中心業態發展趨勢 281

二、購物中心投資前景分析 282

三、購物中心投資潛力分析 282

（一）大城市投資潛力分析 282

（二）中城市投資潛力分析 283

（三）小城市投資潛力分析 283

第八章 中國中央商務區開發投資分析 284

第一節 中央商務區發展活力分析 284

一、中央商務區發展演化過程 284

（一）國內cbd演化過程 284

（二）國外cbd演化過程 284

二、中央商務區不同分類情況 285

三、中央商務區空間布局模式 285

四、中央商務區空間擴展方式 288

五、中央商務區開發強度分析 289

六、中央商務區發展活力分析 291

（一）城市cbd已建程度 291

（二）城市cbd在建程度 292

（三）城市cbd可建程度 292

第二節 中央商務區建設投資現狀 293

一、中央商務區開發運作特點 293

二、中央商務區建設現狀分析 293

三、中央商務區發展模式分析 294

四、中央商務區成功關鍵因素 294

五、中央商務區的投資回收期 297

第三節 重點城市中央商務區建設分析 297

一、國內中央商務區建設分析 298

（一）香港中央商務區建設分析 298

（二）上海中央商務區建設分析 298

（三）北京中央商務區建設分析 299

（四）深圳中央商務區建設分析 299

（五）廣州中央商務區建設分析 300

（六）重慶中央商務區建設分析 300

（七）武漢中央商務區建設分析 300

二、國外中央商務區建設分析 301

（一）倫敦中央商務區建設分析 301

（二）曼哈頓中央商務區建設分析 301

（三）東京新宿中央商務區建設分析 301

三、中外比較對中國cbd的啟示 302

第四節 中央商務區寫字樓市場分析 302

一、中央商務區寫字樓經濟價值 302

二、中央商務區寫字樓容量分析 306

三、中央商務區寫字樓供求情況 306

四、中央商務區寫字樓重點案例 307

五、中央商務區寫字樓價格租金 309

第五節 中央商務區住宅市場分析 310

一、中央商務區住宅主要標準 310

二、中央商務區住宅供求特點 312

三、中央商務區住宅市場走勢 313

四、中央商務區住宅交易情況 313

五、中央商務區住宅價格租金 315

第六節 中央商務區商業樓分析 317

一、中央商務區商業樓供求分析 317

二、中央商務區商業地產的案例 318

三、中央商務區商業樓市場走勢 320

四、中央商務區商業樓交易數量 321

五、中央商務區商業樓價格租金 322

第九章 中國酒店市場開發投資分析 324

第一節 酒店市場開發注意事項 324

一、投資開發背景 324

二、酒店開發模式 325

三、酒店資本運作 326

第二節 酒店行業盈利模式分析 328

一、經營增長盈利模式 328

二、物業增值盈利模式 329

三、資本營運盈利模式 330

四、品牌創新盈利模式 330

五、集團建設盈利模式 332

第三節 酒店行業投資收益分析 332

一、經濟型酒店投資收益 332

（一）經濟酒店投入產出 332

（二）經濟酒店投資回報 334

二、產權式酒店投資價值 334

三、酒店公寓投資回報模式 336

第四節 酒店市場投資情況分析 337

一、酒店市場投資特點 337

二、酒店市場投資技巧 338

三、星級酒店發展分析 339

（一）星級酒店經營情況 339

（二）星級酒店分布狀況 340

（三）星級酒店區域分析 342

（四）旅游城市星級酒店情況 342

第五節 酒店市場投資前景分析 343

一、酒店投資前景分析 343

二、中西部酒店投資潛力 344

三、二三線酒店投資潛力 345

第三篇 區域市場篇 347

第十章 北京市商業地產市場分析 347

第一節 北京商業地產發展現狀 347

一、房地產開發投資額情況 347

二、商業地產開發投資情況 347

（一）辦公樓 347

（二）商業營業用房 348

三、商業地產成交情況 348

第二節 北京辦公樓市場現狀分析 349

一、辦公樓開發銷售情況 349

（一）施工面積 349

（二）竣工面積 349

（三）銷售面積 349

（四）銷售金額 350

二、寫字樓市場發展現狀分析 350

（一）寫字樓供需情況分析 350

（二）寫字樓租金價格分析 351

（三）寫字樓市場前景分析 352

第三節 北京市商業營業用房市場分析 352

一、北京城市重點商圈分析 352

二、商業營業用房開發銷售情況 354

（一）施工面積 354

（二）竣工面積 354

（三）銷售面積 355

（四）銷售金額 355

三、商鋪市場發展現狀分析 356

（一）商鋪待售面積分析 356

（二）商鋪租金價格分析 356

（三）商圈發展前景分析 357

第四節 北京商業地產趨勢前景分析 359

一、商業地產發展趨勢分析 359

二、商業地產發展前景分析 360

第十一章 上海市商業地產市場分析 361

第一節 上海商業地產發展現狀 361

一、房地產開發投資額情況 361

二、商業地產開發投資情況 361

（一）辦公樓 361

（二）商業營業用房 362

三、商業地產項目成交情況 362

第二節 上海公辦樓市場現狀分析 363

一、辦公樓開發銷售情況 363

（一）施工面積 363

（二）竣工面積 363

（三）銷售面積 364

（四）銷售金額 364

二、寫字樓市場發展現狀分析 365

（一）寫字樓供需情況分析 365

（二）寫字樓租金價格分析 365

（三）寫字樓市場前景分析 366

第三節 上海市商業營業用房市場分析 367

一、上海城市重點商圈分析 367

二、商業營業用房開發銷售情況 368

（一）施工面積 368

（二）竣工面積 369

（三）銷售面積 369

（四）銷售金額 370

三、商鋪市場發展現狀分析 370

（一）商鋪供需情況分析 370

（二）商鋪租金價格分析 371

（三）商圈市場前景分析 372

第四節 上海商業地產趨勢前景分析 373

一、商業地產發展趨勢分析 373

二、商業地產發展前景分析 374

第十二章 廣州市商業地產市場分析 375

第一節 廣州商業地產發展現狀 375

一、房地產開發投資額情況 375

二、商業地產開發投資情況 375

（一）辦公樓 375

（二）商業營業用房 376

三、商業地產項目成交情況 376

第二節 廣州辦公樓市場現狀分析 377

一、辦公樓開發銷售情況 377

（一）施工面積 377

（二）竣工面積 377

（三）銷售面積 378

（四）銷售金額 378

二、寫字樓市場發展現狀分析 379

（一）寫字樓供需情況分析 379

（二）寫字樓租金價格分析 379

（三）寫字樓市場前景分析 381

第三節 廣州市商業營業用房市場分析 382

一、廣州城市重點商圈分析 382

二、商業營業用房開發銷售情況 384

（一）施工面積 384

（二）竣工面積 384

（三）銷售面積 384

（四）銷售金額 385

三、商鋪市場發展現狀分析 385

（一）商鋪供需情況分析 385

（二）商鋪租金價格分析 386

（三）商圈市場前景分析 387

第四節 廣州商業地產趨勢前景分析 387

一、商業地產發展趨勢分析 387

二、商業地產發展前景分析 388

第十三章 深圳市商業地產市場分析 389

第一節 深圳商業地產發展現狀 389

一、房地產開發投資額情況 389

二、商業地產開發投資情況 389

（一）辦公樓 389

（二）商業營業用房 390

三、商業地產項目成交情況 390

第二節 深圳辦公樓市場現狀分析 391

一、辦公樓開發銷售情況 391

（一）施工面積 391

（二）竣工面積 391

（三）銷售面積 391

（四）銷售金額 392

二、寫字樓市場發展現狀分析 392

（一）寫字樓供需情況分析 392

（二）寫字樓租金價格分析 393

（三）寫字樓市場前景分析 395

第三節 深圳市商業營業用房市場分析 395

一、深圳城市重點商圈分析 395

二、商業營業用房開發銷售情況 396

（一）施工面積 396

（二）竣工面積 396

（三）銷售面積 396

（四）銷售金額 397

三、商鋪市場發展現狀分析 397

（一）商鋪供應情況分析 397

（二）商鋪租金價格分析 398

（三）商圈市場前景分析 399

第四節 深圳商業地產趨勢前景分析 399

第十四章 天津市商業地產市場分析 401

第一節 天津商業地產發展現狀 401

一、房地產開發投資額情況 401

二、商業地產開發投資情況 401

（一）辦公樓 401

（二）商業營業用房 402

三、商業地產項目成交情況 402

第二節 天津辦公樓市場現狀分析 403

一、辦公樓開發銷售情況 403

（一）施工面積 403

（二）竣工面積 403

（三）銷售面積 403

（四）銷售金額 404

二、寫字樓市場發展現狀分析 404

（一）寫字樓供需及空置情況 404

（二）寫字樓租金及售價分析 405

（三）寫字樓的市場前景分析 407

第三節 天津市商業營業用房市場分析 408

一、天津城市重點商圈分析 408

二、商業營業用房開發銷售情況 409

（一）施工面積 409

（二）竣工面積 409

（三）銷售面積 410

（四）銷售金額 410

三、商鋪市場發展現狀分析 411

（一）商鋪供應情況分析 411

（二）商鋪租金價格分析 411

（三）商圈市場前景分析 412

第四節 天津商業地產趨勢前景分析 412

一、商業地產發展趨勢分析 412

二、商業地產發展前景分析 413

第十五章 杭州市商業地產市場分析 414

第一節 杭州商業地產發展現狀 414

一、房地產開發投資額情況 414

二、商業地產開發投資情況 414

（一）辦公樓 414

（二）商業營業用房 415

三、商業地產成交情況 415

第二節 杭州辦公樓市場現狀分析 416

一、辦公樓開發銷售情況 416

（一）施工面積 416

（二）竣工面積 416

（三）銷售面積 416

（四）銷售金額 417

二、寫字樓市場發展現狀分析 417

（一）寫字樓供需情況分析 417

（二）寫字樓租金價格分析 418

（三）寫字樓市場前景分析 418

第三節 杭州市商業營業用房市場分析 418

一、杭州城市重點商圈分析 418

二、商業營業用房開發銷售情況 419

（一）施工面積 419

（二）竣工面積 420

（三）銷售面積 420

（四）銷售金額 420

三、商鋪市場發展現狀分析 421

（一）商鋪供應與需求情況分析 421

（二）商鋪的空置率與租金分析 421

（三）商圈發展趨勢與前景分析 421

第四節 杭州商業地產趨勢前景分析 422

一、商業地產發展趨勢分析 422

二、商業地產發展前景分析 422

第十六章 重慶市商業地產市場分析 424

第一節 重慶商業地產發展現狀 424

一、房地產開發投資額情況 424

二、商業地產開發投資情況 424

（一）辦公樓 424

（二）商業營業用房 425

三、商業地產發展情況分析 425

第二節 重慶辦公樓市場現狀分析 426

一、辦公樓開發銷售情況 426

（一）施工面積 426

（二）竣工面積 426

（三）銷售面積 426

（四）銷售金額 427

二、寫字樓市場發展現狀分析 427

（一）寫字樓供需及空置情況 427

（二）寫字樓租金及售價分析 428

（三）寫字樓的市場前景分析 429

第三節 重慶市商業營業用房市場分析 430

一、重慶城市重點商圈分析 430

二、商業營業用房開發銷售情況 431

（一）施工面積 431

（二）竣工面積 432

（三）銷售面積 432

（四）銷售金額 433

三、商鋪市場發展現狀分析 433

（一）商鋪供需情況分析 433

（二）商鋪租金價格分析 434

（三）商圈市場前景分析 435

第四節 重慶商業地產趨勢前景分析 435

第十七章 成都市商業地產市場分析 437

第一節 成都商業地產發展現狀 437

一、房地產開發投資額情況 437

二、商業地產開發投資情況 437

（一）辦公樓 437

（二）商業營業用房 438

三、商業地產供銷情況 438

第二節 成都辦公樓市場現狀分析 440

一、辦公樓開發銷售情況 440

（一）施工面積 440

（二）竣工面積 440

（三）銷售面積 440

（四）銷售金額 441

二、寫字樓市場發展現狀分析 441

（一）寫字樓供需情況分析 441

（二）寫字樓租金價格分析 442

（三）寫字樓市場前景分析 444

第三節 成都市商業營業用房市場分析 445

一、成都城市重點商圈分析 445

二、商業營業用房開發銷售情況 446

（一）施工面積 446

（二）竣工面積 447

（三）銷售面積 447

（四）銷售金額 447

三、商鋪市場發展現狀分析 448

（一）商鋪供需情況分析 448

（二）商鋪租金價格分析 448

（三）商圈發展前景分析 449

第四節 成都商業地產趨勢前景分析 449

一、商業地產發展趨勢分析 449

二、商業地產發展前景分析 450

第十八章 武漢市商業地產市場分析 452

第一節 武漢商業地產發展現狀 452

一、房地產開發投資額情況 452

二、商業地產開發投資情況 452

（一）辦公樓 452

（二）商業營業用房 452

三、商業地產項目成交情況 453

第二節 武漢辦公樓市場現狀分析 454

一、辦公樓開發銷售情況 454

（一）施工面積 454

（二）竣工面積 454

（三）銷售面積 454

（四）銷售金額 455

二、寫字樓市場發展現狀分析 455

（一）寫字樓供需情況 455

（二）寫字樓租金分析 456

（三）寫字樓市場前景 457

第三節 武漢市商業營業用房市場分析 457

一、武漢城市重點商圈分析 457

二、商業營業用房開發銷售情況 458

（一）施工面積 458

（二）竣工面積 458

（三）銷售面積 458

（四）銷售金額 459

三、商鋪市場發展現狀分析 459

（一）商鋪供需情況分析 459

（二）商鋪租金價格分析 460

（三）商圈市場前景分析 460

第四節 武漢商業地產趨勢前景分析 461

一、商業地產發展趨勢分析 461

二、商業地產發展前景分析 461

第十九章 南京市商業地產市場分析 463

第一節 南京商業地產發展現狀 463

一、房地產開發投資額情況 463

二、商業地產開發投資情況 463

（一）辦公樓 463

（二）商業營業用房 464

三、商業地產成交情況 464

第二節 南京辦公樓市場現狀分析 465

一、辦公樓開發銷售情況 465

（一）施工面積 465

（二）竣工面積 465

（三）銷售面積 465

（四）銷售金額 466

二、寫字樓市場發展現狀分析 466

（一）寫字樓供需及空置情況 466

（二）寫字樓租金及售價分析 467

（三）寫字樓的市場前景分析 468

第三節 南京市商業營業用房市場分析 468

一、南京城市重點商圈分析 468

二、商業營業用房開發銷售情況 469

（一）施工面積 469

（二）竣工面積 470

（三）銷售面積 470

（四）銷售金額 471

三、商鋪市場發展現狀分析 471

（一）商鋪供需情況分析 471

（二）商鋪租金價格分析 472

（三）商圈發展前景分析 472

第四節 南京商業地產趨勢前景分析 473

一、商業地產發展趨勢分析 473

二、商業地產發展前景分析 474

第四篇 企業競爭篇 475

第二十章 中國重點商業地產企業經營狀況分析 475

第一節 萬達集團商業地產模式分析 475

一、企業基本情況分析 475

（一）企業發展背景分析 475

（二）企業發展歷程分析 475

二、項目獲取與開發分析 476

（一）項目選址標準分析 476

（二）項目獲取途徑分析 476

（三）項目獲取優勢資源和商業操作 477

三、企業發展模式及戰略 477

（一）融資模式分析 477

（二）運營模式分析 478

（三）盈利模式分析 478

（四）戰略合作伙伴 478

（五）品牌發展戰略 480

四、萬達訂單地產模式 481

（一）運作流程 481

（二）推廣分析 481

（三）應用要求 482

（四）優劣勢分析 482

五、企業產品與市場分析 483

（一）主要產品類型設計 483

（二）產品組合構成分析 485

（三）自持/銷售比例分析 485

（四）項目業態組合分析 485

（五）當前主要商家構成 487

（六）項目操作特點/周期 487

六、企業經營情況分析 488

（一）開發銷售規模 488

（二）經營指標分析 489

（三）項目投資回報率 491

七、企業競爭優勢分析 491

八、企業戰略方向分析 492

九、萬達廣場案例分析 492

（一）沈陽萬達廣場——敗筆與轉型 492

（二）北京萬達廣場——盈利模式典范 496

（三）寧波萬達廣場——第三代產品升級 499

第二節 恒隆地產商業地產模式分析 502

一、企業概況與歷史沿革 502

二、企業總體經營情況分析 503

（一）項目經營情況分析 503

（二）企業收入利潤分析 504

（三）企業資產負債分析 505

（四）企業償債能力分析 505

三、企業在內地發展的項目 505

四、企業在內地市場發展策略 508

（一）內地市場發展路徑分析 508

（二）內地市場土地策略分析 509

（三）內地項目商業模式分析 510

第三節 中糧集團商業地產模式分析 511

一、企業概況與歷史沿革 511

（一）中糧置業發展概述 511

（二）中糧集團地產戰略 511

（三）中糧置業發展路線 514

二、企業資本與擴張策略 514

（一）企業資本策略分析 514

（二）企業擴張策略分析 515

三、企業產品定位與經營 516

（一）品牌核心內涵與特征 516

（二）戰略目標與組合策略 517

（三）產品結構形態分析 518

（四）企業經營策略創新 518

四、企業的經營情況分析 519

五、企業主---品線分析 522

（一）商業綜合體分析 522

（二）都市綜合體分析 522

（三）區域性城市綜合體分析 523

六、大悅城商業模式分析 523

（一）商業模式的基本特征 523

（二）商業模式的核心價值 524

（三）模式核心競爭力評價 524

（四）模式發展瓶頸與難題 525

七、大悅城系列重點項目 526

（一）北京西單大悅城分析 526

（二）北京朝陽大悅城分析 530

（三）沈陽中街大悅城分析 532

（四）天津大悅城分析 535

（五）上海大悅城分析 537

（六）杭州大悅城分析 540

（七）成都大悅城分析 541

第四節 soho中國商業地產模式分析 543

一、企業概況與歷史沿革 543

（一）soho中國發展概述 543

（二）soho中國地產戰略 544

（三）soho中國發展路線 545

二、企業資本與擴張策略 546

三、企業產品定位與經營 547

（一）戰略目標與發展策略 547

（二）產品結構形態分析 548

（三）企業經營策略創新 549

四、企業主---品線分析 549

五、企業商業模式分析 550

（一）商業模式基本特征 550

（二）商業模式開發流程 551

六、企業盈利模式分析 551

（一）開發選址分析 551

（二）銷售和售后分析 551

七、企業已建項目統計 552

八、企業重點案例分析 552

（一）銀河soho分析 552

（二）望京soho分析 552

（三）soho世紀廣場分析 553

第五節 中國國貿商業地產模式分析 553

一、企業概況與歷史沿革 553

（一）中國國貿發展概述 553

（二）中國國貿地產戰略 554

（三）中國國貿發展路線 554

二、企業產品定位與經營 556

（一）戰略目標與發展策略 556

（二）產品結構形態分析 556

（三）企業經營策略創新 556

三、企業主---品線分析 557

四、企業商業模式分析 557

（一）商業模式基本特征 557

（二）商業模式開發流程 558

（三）企業盈利模式特點 558

五、國貿中心案例分析 559

第六節 世貿股份商業地產模式分析 560

一、企業概況與歷史沿革 560

（一）世貿股份發展概述 560

（二）世貿股份地產戰略 560

（三）世貿股份發展路線 560

二、企業資本與擴張策略 561

三、企業產品定位與經營 561

（一）戰略目標與發展策略 561

（二）產品結構形態分析 561

（三）企業經營策略創新 562

四、企業主---品線分析 562

五、企業商業模式分析 562

（一）商業模式基本特征 562

（二）商業模式開發流程 563

（三）企業盈利模式特點 563

六、企業重點案例分析 564

（一）上海世貿國際廣場 564

（二）北京世貿大廈 564

第七節 上海陸家嘴商業地產模式分析 564

一、企業概況與歷史沿革 564

（一）陸家嘴發展概述 564

（二）陸家嘴地產戰略 565

（三）陸家嘴發展路線 565

二、企業產品定位與經營 566

（一）戰略目標與發展策略 566

（二）產品結構形態分析 566

三、企業經營情況分析 567

（一）主要物業經營情況 567

（二）主要經營指標分析 569

四、企業商業模式分析 570

（一）商業模式基本特征 570

（二）商業模式開發流程 570

五、企業重點案例分析 570

（一）96廣場 570

（二）1885文化休閑中心 571

第八節 金融街商業地產模式分析 571

一、企業概況與歷史沿革 571

（一）金融街發展概述 571

（二）金融街地產戰略 572

（三）金融街發展路線 572

二、企業資本與擴張策略 573

三、企業產品定位與經營 574

（一）戰略目標與發展策略 574

（二）產品結構形態分析 574

（三）企業經營策略創新 575

四、企業經營情況分析 576

五、企業商業模式分析 577

（一）商業模式基本特征 577

（二）商業模式開發流程 578

（三）企業盈利模式特點 578

六、北京金融街案例分析 578

第五篇 趨勢前景篇 580

第二十一章 中國商業地產行業投融資策略分析 580

第一節 商業地產市場融資分析 580

一、商業地產融資的意義 580

二、商業地產融資需求分析 580

三、商業地產融資渠道分析 581

四、商業地產多元化融資流程 582

五、商業地產市場融資新平臺 584

（一）商業抵押擔保證券cmbs 584

（二）商業地產基金融資模式 586

六、商業地產市場融資形勢 587

第二節 商業地產企業上市融資模式 588

一、商業地產企業上市融資必要性 588

二、商業地產企業上市融資模式 590

三、商業地產企業上市融資效果 594

四、商業地產企業上市融資風險 596

（一）買殼上市的風險 596

（二）ipo形式的風險 597

第三節 商業地產信托融資分析 598

一、房地產信托融資模式分析 598

（一）房地產信托融資模式類型 598

（二）房地產信托融資模式優劣勢 601

二、商業地產信托融資情況分析 602

（一）房地產信托發行全貌分析 602

（二）房地產信托季度發行規模 604

（三）房地產信托季度余額規模 606

（四）房地產信托平均收益率 607

三、房地產信托資金運用方式 608

四、房地產信托資金投資方式 608

五、房地產信托兌付分析 610

六、房地產信托公司分析 611

七、地產類信托兌付風險與房地產調控高度相關 612

第四節 商業地產融資困難及對策 613

一、商業地產的固有特性 613

（一）高收益高風險并存 613

（二）商業與地產有機結合 613

（三）開發是基礎/運營是關鍵 614

（四）資金需求巨大 614

二、商業地產融資的現實困境 614

三、突破困境的有效途徑分析 615

四、商業地產融資基金待推廣 617

第五節 商業地產行業投資風險及策略 617

一、商業地產投資風險 617

（一）開發商經驗不足 618

（二）同質化/空置率高 618

（三）資金鏈壓力較大 618

二、商業地產投資策略 619

（一）商業地產投資運作 619

（二）各業態投資攻略 642

（三）投資注意事項 646

第二十二章 2022-2028年中國商業地產行業前景預測 650

第一節 2022-2028年房地產行業發展前景展望 650

一、促進房地產市場長期繁榮因素 650

二、中國房地產業中長期發展目標 651

三、“十四五”中國保障房建設規劃 652

四、中長期中國房地產市場發展展望 653

第二節 2022-2028年商業地產行業發展展望 656

一、未來商業地產將向城市綜合體轉型 656

二、未來商業地產發展機遇與挑戰 656   

三、未來商業地產發展走向預測 657

第三節 2022-2028年商業地產市場規模預測 659

一、商業地產投資規模預測 659

二、商業地產銷售面積預測 660

三、商業地產銷售額預測分析 661
 

圖表目錄

圖表1：2021年本報告分析企業銷售收入排名前十的企業（單位：億元，%） 12

圖表2：2021年全國主要城市辦公樓開工及其近三年復合增速（單位：萬平方米，%） 13

圖表3：2021年全國主要城市辦公樓開發投資額及其近三年復合增速（單位：億元，%） 14

圖表4：2021年全國主要城市商業用房新開工面積及近三年復合增長率（單位：萬平方米，%） 14

圖表5：2021年全國主要城市商業營業用房銷售面積（單位：萬平方米，%） 15

圖表6：2018-2021年全國主要城市商業用房開發投資額占房地產開發投資額比重（單位：%） 15

圖表7：2018-2021年房地產開發企業利用外資資金走勢（單位：億元，%） 17

圖表8：華潤置地、soho、萬達、中糧大悅城模式對比 18

圖表9：2018-2021年全國20個重點城市的城市綜合體增量預估（單位：萬平方米） 19

圖表10：典型企業競爭策略分析 19

圖表11：商業地產企業對上游的議價能力分析 20

圖表12：商業地產企業對下游的議價能力分析 20

圖表13：萬科的商業地產產品線 22

圖表14：商業地產、住宅地產吸引力評估要素 23

圖表15：商業地產、住宅地產吸引力評估 24

圖表16：商業地產行業競爭結構示意圖 25

圖表17：2018-2021商業地產供需平衡走勢（單位：萬平方米，%） 26

圖表18：2018-2021商業地產銷竣比走勢 26

圖表19：我國214家知名房地產開發企業在主要地區的分布情況（單位：家） 27

圖表20：萬科的商業地產戰略 27

圖表21：2018-2021年我國商業地產各月成交面積占全年累計成交的比例（單位：%） 28

圖表22：2018-2021年下半年30個重點城市推出商辦建設用地面積情況（單位：萬平方米，%） 30

圖表23：2018-2021年下半年30個重點城市推出商辦建設用地面積比重（單位：%） 31

圖表24：2018-2021年下半年30個重點城市成交商辦建設用地面積情況（單位：萬平方米，%） 31

圖表25：2018-2021年下半年30個重點城市成交商辦建設用地面積比重（單位：%） 32

圖表26：2018.12-2021.12各月30城市商服用地成交均價vs全部用地（單位：元/平方米，%） 33

圖表27：2018.12-2021.12各月30城市商服用地成交樓面價vs全部用地（單位：元/平方米，%） 33

圖表28：2018.12-2021.12各月30城市商服用地成交均價增長情況（單位：%） 33

圖表29：2018.12-2021.12各月30城市商服用地樓面價增長情況（單位：%） 34

圖表30：住宅限購政策前后北京商辦用地出讓金額占土地出讓金總額的比重變化（單位：%） 35

圖表31：2018-2021年主要城市成交商辦用地價格走勢（單位：萬元/平方米） 35

圖表32：2018-2021年主要城市成交商辦用地建設面積走勢（單位：萬平方米） 36

圖表33：2018-2021年商業地產開發投資趨勢vs房地產投資趨勢（單位：億元，%） 37

圖表34：2018-2021年商業地產開發投資對房地產資產投資的貢獻率走勢（單位：%） 38

圖表35：2018-2021年商業地產銷售面積與增長趨勢（單位：萬平方米，%） 39

圖表36：2018-2021年商業地產行業銷售金額走勢（單位：億元，%） 40

圖表37：2018-2021年商業地產行業銷售價格走勢（單位：元/㎡，%） 41

圖表38：2018-2021年辦公樓供需走勢（單位：萬平方米，%） 42

圖表39：2018-2021年辦公樓銷售價格走勢（單位：元/㎡，%） 42

圖表40：2018-2021年商業營業用房供需走勢（單位：萬平方米，%） 43

圖表41：2018-2021年商業營業用房銷售價格走勢（單位：元/㎡，%） 44

圖表42：2018-2021年中國購物中心數量變化情況（單位：家） 45

圖表43：不同區域的購物中心業態構成對比圖（單位：%） 46

圖表44：中國三大經濟圈所轄城市購物中心普及度（單位：%） 47

圖表45：商業地產的開發模式比較分析 50

圖表46：完全銷售模式的優劣勢與適用條件 51

圖表47：完全持有模式的優劣勢與適用條件 52

圖表48：售后租回模式的優劣勢 53

圖表49：三種散售盈利模式的特點與優劣勢 55

圖表50：三種散售模式的優劣勢總結 56

圖表51：整售模式的一般操作方式 57

圖表52：商業地產企業整售盈利模式 57

圖表53：soho中國主要商業地產項目 58

圖表54：持有模式的操作流程 59

圖表55：幾種典型的持有經營模式的特點與優劣勢 59

圖表56：2018-2021年中國國貿中心股份有限公司主營業務分產品情況（單位：元，%） 61

圖表57：2018-2021年中國國貿中心股份有限公司平均租金及出租率（單位：元/平方米/月，%） 61

圖表58：混合運作盈利模式的特點與優劣勢 62

圖表59：大連萬達商業地產項目業態發展歷程 63

圖表60：商業地產三種主要盈利模式各種指標對比分析 65

圖表61：西蒙房地產集團（spg）和波士頓房地產集團（bxp）發展歷程 65

圖表62：2018-2021年波士頓房地產集團利潤表（單位：百萬美元） 66

圖表63：2018-2021年西蒙房地產集團利潤表（單位：百萬美元） 67

圖表64：美國購物中心發展歷程 68

圖表65：美國reits分類及數量 68

圖表66：凱德中國房地產金融業務發展情況（一） 69

圖表67：凱德中國房地產金融業務發展情況（二） 69

圖表68：凱德集團旗下分支機構和業務類型 71

圖表69：2021年第四季度凱德商用產業有限公司經營情況（單位：百萬新元，百萬港元） 71

圖表70：凱德集團旗下基金分類和地理分布 72

圖表71：寫字樓與住宅需求比較 73

圖表72：寫字樓營銷差異化方式 74

圖表73：針對寫字樓產品的四種價格策略 75

圖表74：商業街的細分 81

圖表75：案例——某商業街的定位啟示錄 82

圖表76：幾種主要的商業街經營模式 85

圖表77：我國專業市場的分類 85

圖表78：商業地產投資潛力調查（單位：%） 92

圖表79：商業地產投資意愿調查（單位：%） 93

圖表80：2018-2021年房地產開發企業資金來源構成（單位：%） 100

圖表81：2021年房地產企業ipo融資案例（單位：億港元） 104

圖表82：2021年房地產上市企業配股融資情況（單位：億港元） 105

圖表83：2021年房地產上市企業發債融資情況（單位：億美元，%） 105

圖表84：2021年房地產上市企業信托融資情況（單位：億美元，%） 106

圖表85：商業地產企業各種上市方式比較 107

圖表86：上市融資效應分析 107

圖表87：2021年下半年15家標桿房企直接融資方式占比（單位：%） 112

圖表88：2021年上海部分品牌房企直接融資活動（單位：億美元，億元，%） 112

圖表89：reits的特征 113

圖表90：契約性與公司型reits比較 114

圖表91：公開市場交易的reits基本運作模式 114

圖表92：reits與其他產品的相關性 116

圖表93：reits與其他產品的相關性 116

圖表94：各國reits市場不同投資者機構圖（單位：%） 117

圖表95：2018-2021年我國房地產信托季度新增額度及收益率走勢（單位：億元，%） 119

圖表96：2021年主要房地產企業房地產發行情況 119

圖表97：2018-2021年我國辦公樓與商業地產投資增速走勢（單位：億元，萬平方米） 121

圖表98：2018-2021年全國20個重點城市的城市綜合體增量預估（單位：萬平方米） 122

圖表99：hk-reits及s-reits兩種模式的比較 123

圖表100：中國城市競爭力的主要影響因素 125

圖表101：2021年主要地區城市綜合經濟競爭力排名 127

圖表102：2021年主要地區城市可持續競爭力排名 128

圖表103：2021年主要地區城市宜居競爭力排名 129

圖表104：2021年主要地區城市宜商競爭力排名 129

圖表105：2018-2021年北京推出土地規劃建筑面積走勢（單位：萬平方米，%） 132

圖表106：2018-2021年北京商辦用地推出規劃建筑面積比重（單位：萬平方米，%） 132

圖表107：2018-2021年北京推出樓面均價：商辦用地vs住宅用地（單位：元/㎡，%） 133

圖表108：2018-2021年北京城市綜合體體量走勢及預測（單位：萬平方米） 133

圖表109：2021年底北京市城市綜合體項目分布圖 134

圖表110：2021年底北京市城市綜合體項目列表（單位：萬平方米） 134

圖表111：2021年北京市商業地產的供給結構（單位：%） 136

圖表112：2021年北京市商業地產的成交結構（單位：%） 136

圖表113：2021年北京市商業地產銷竣情況（分類型）（單位：%） 136

圖表114：2021年金融街控股股份有限公司主營業務分地區情況（單位：%） 137

圖表115：2021年中國國際貿易中心股份有限公司主營業務分產品情況（單位：元，%） 138

圖表116：soho中國有限公司在北京的項目情況（單位：平方米，%） 139

圖表117：北京地區商業地產行業企業進入威脅分析 139

圖表118：2018-2021年北京寫字樓空置率走勢（單位：%） 140

圖表119：2018-2021年北京城市綜合體體量走勢及預測（單位：萬平方米） 141

圖表120：2021年社會零售總額同比增長最后10位地區（單位：%） 142